アパート建築で相続対策は本当か？
今回は相続税の最終回です。よく言われるアパート建築が相続税対策と言われますが、本当にそうなのか？またはどれぐらいの相続税対策になるかとを見ていきたいと思います。
また、いつも通りある本の中にわかりやすく解説されておりましたので、ご紹介させていただきます。
ある本では、土地の所有者がそこに借入金とか自己資金で、アパートを建築するといった相続税対策は一般的によく言われる手法です。
「具体例」
土地400㎡（更地で軽減前の相続税評価額1億6,000万円、時価2億円）
現金預金3,000万円（相続税評価額）、その他の遺産3,000万円（相続税評価額）相続人は子供2人とする。（小規模宅地の軽減の要件は満たしているものとします）（令和2年の相続の場合）
・節税前の相続税額
イ 16,000万円＋3,000万円＋3,000万円＝22,000万円
ロ 遺産に係る基礎控除額
3,000万円＋600万円×２人＝4,200万円
ハ イーロ＝17,800万円
二 相続税の総額
17,800万円×0.5＝8,900万円
8,900万円×30％-700万円＝1,970万円
1,970万円×2＝3,940万円・・・相続税の総額
・節税策
預金1,000万円と借入金5,000万円でアパートを建築した。アパートの相続税評価額は3,000万円
で借地権割合は60％、借家権割合は30％とする。
・節税策後の相続税額
貸家建付地の評価減
16,000万円×（1-0.6×0.3）＝13,120万円
小規模宅地の評価減
13,120万円×400㎡分の200㎡×0.5＝3,280万円
13,120万円－3,280万円＝9,840万円
イ 9,840万円＋（3,000万円－1,000万円）＋3,000万円＋3,000万円×（1－0.3）－5,000万円
（借入金）＝11,940万円
ロ 11,940万円－4,200万円＝7,740万円
ハ 相続税の総額
7,740万円×0.5＝3,870万円
3,870万円×20％－200万円＝574万円
574万円×2＝1,148万円・・・相続税の総額
・節税額
3,940万円－1,148万円＝2,792万円
土地の有効利用によって2,792万円の節税となりましたが、これはあくまでも賃貸市場の状況や立地条件などを考慮して計画すべきですが、一定の相続税対策になることが確認できたかと思います。
しかし、賃貸経営は色々と勉強しなくてはならい部分も多々あり、ある会社では30年間一括借り上げ等もありますが、注意しなくてはならない部分もあります。
是非、相続対策問わずアパートの建築の際は、よく比較検討が必要であると思います。（令和2年版 あなたの不動産 税金は（公益社団法人 全国宅地建物取引業協力連合会（発行・編集）／株式会社テクノート（制作協力）令和2年6月17日第1刷発行）
