投資物件を分析する
ステップ①市場調査
まずはエリアの特性を把握します。用途地域や住民の層によって賃貸需要は大きく変わります。はじめのエリアや相場等がまったくわからないエリアでは、不動産のプロでも地元不動産業者に直接ヒアリングをします。机上のデータよりも現場の生の声が大切です。賃料相場や賃貸需要に関しては、地元に精通した不動産会社の情報が最も信頼できます。都市計画や開発予定等があると人の流れが一気に変わる可能性があるので、投資チャンスと捉えましょう。
ステップ②物件調査
購入予定の物件の状況を調査します。特に容積率がオーバーしているなど現行の建築基準法と不適合の建築物（既存不適格建築物）の場合は、金融機関からの担保評価が出にくくなってしまいます。
ステップ③現況分析と改善策等
退去リスクや近隣との比較をしながら賃料を分析します。レントロールを受け取り、空室が目立つようであれば「空室の理由」「募集は適正に行ているのか」「改善の余地等はあるか」を検討しましょう。改善の余地等とは、用途変更やリノベーションによって賃貸ターゲットを変えてしまうことです。リノベーション費用はかかりますが、賃貸状況の改善や多少の賃料アップが見込めます。ただし、売主から渡されるレントロールが必ずしも正しいとは限りません。悪意のある売主の場合、知人を一時的に入居させて、満室にしたり、リフォームが必要な部屋へ入室させないといった行動をとっている可能性もあるため要注意です。余剰容積率や余剰敷地がある物件の場合、建物がどんなに古くても将来的な建て替え時期まで保有し運営しているキャピタルゲイン（転売益）を見越して投資するのも一つの方法です。
以上のように、不動産投資するうえでの、投資物件として適切なのかステップに分けて解説されていました。参考にしてみてはいかがでしょうか。
桜森企画では大和市を中心に海老名市、座間市、綾瀬市などのお客様への有益な情報も随時提供しておりますので、お気軽にご相談ください。参考文献：知りたいことがよくわかる！図解不動産のしくみと新常識 2021年4月23日初版発行 著者：脇保雄麻 発行：田村正隆 発行所(株)ナツメ社 制作ナツメ出版企画(株) 印刷所 広研印刷(株)
